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房產交易稅存在多個風險點

文章編輯:【河南耀輝實業有限公司】發布日期:2016-09-14 16:01:30

  房產交易稅費征收制度極其嚴格,但在北京(樓盤)卻發生了200余套房產交易偷逃稅費案件,給國家造成2000余萬元稅收損失。記者從北京市豐臺區檢察院獲悉,該院今年截至目前共立案查辦偷逃房產交易稅費犯罪系列案8件8人,其中5人系稅務征收人員。9月2日,征稅人員傅某、段某等因涉嫌徇私舞弊不征少征稅款罪、受賄罪被移送審查起訴。
偽造房屋交易“滿五”證明,規避繳納營業稅
2011年1月,國務院辦公廳發布的《關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》規定,調整個人轉讓住房營業稅政策,對個人購買住房不足5年轉手交易的,統一按其銷售收入全額征稅。根據稅收相關規定,營業稅稅率為5.6%。也就是說,普通住房連續兩次交易間隔時間滿五年,賣房人無須繳納營業稅,業內通常稱之為“滿五”;如果兩次交易時間不滿五年,按照房屋銷售價的5.6%征收營業稅。
“對于一套房子動輒兩三百萬元的價格,營業稅可不是一筆小數目,于是便有人在規避納稅上動起歪腦筋。”北京市豐臺區檢察院反瀆職侵權局局長穆健接受記者采訪時說。
2012年,房產中介郭某辦理房產交易手續時,來到豐臺區地稅局第二稅務所房產交易辦稅窗口,他問受理辦稅申請的工作人員段某,房產證未滿5年能否免營業稅,段某說可以辦。問需要什么手續,段某說給滿5年的房產證復印件就行,“意思就是讓我把房屋前后連續兩次交易時間,不滿5年的偽造成滿5年。我說掙的錢對半分,他就答應了”。
“由于辦稅窗口只需收房產證復印件,到窗口辦稅時段某不要求我提供原件進行核對,他會直接把我偽造的復印件收上去,然后在計稅時按交易滿5年的房子計算,就符合免繳營業稅條件了。”郭某說。
段某作為辦稅窗口房產交易納稅申請受理員,并不足以讓不符合免營業稅的材料過關,因為后面還有材料復核人員。
傅某,在豐臺區地稅局第二稅務所擔任復核員,專門對受理窗口送來的材料進行審核,但他并未盡職盡責審核,而是利用職務便利讓不符合免稅的材料順利通過審核。
2016年1月,傅某歸案。他供述,他和同事段某收受了房產中介的好處費,明知納稅申請材料里存在虛假的房產證或復印件仍審核通過,使得距前次交易未滿5年的房屋,在過戶中應當繳納的營業稅而沒有征收。
“違規辦件必須是受理和審核兩個人相互配合才行,段某負責受理,我負責審核和開票,故意"放行"虛假材料。每辦一個違規件,我就給段某營業稅額四成的好處費,一共給了他10萬元。”郭某交代。
偽造“家庭唯一住房”證明,偷逃個人所得稅
2013年3月30日,北京市出臺貫徹國務院房地產市場調控要求相關政策,其中規定,自2013年3月31日起,個人所得稅“嚴格按個人轉讓住房所得的20%計征”,“對個人轉讓自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,繼續免征個人所得稅”。也就是說,個人所得稅按照賣房人當初買入價與此次賣出價差價的20%征收;如果房屋連續兩次交易間隔時間滿五年且為家庭唯一住房,無須繳納個人所得稅,即俗稱的“滿五唯一”。
“既然能將房屋交易時間偽造成"滿五",再偽造成"家庭唯一住房",對犯罪分子來說并不是什么難題,符合"滿五唯一"條件不僅可偷逃營業稅,還可偷逃個人所得稅。”穆健分析說。
穆健在查辦案件中發現,犯罪分子將房屋偽造成“家庭唯一住房”的辦法主要有兩種:一是通過偽造賣房人未婚、離婚、喪偶等證明,使出賣的這套房“變身”家庭唯一一套房子;二是偽造一張建委房屋系統查詢“售房人唯一住房”的查詢結果單,將所售房屋“變為”唯一住房,從而達到不用繳納個人所得稅的目的。
在實際征稅系統中,核查“家庭唯一住房”的方式存在諸多漏洞,納稅義務人填寫《家庭唯一住房承諾書》后,即使征稅人員明知填寫的未婚、喪偶等信息系虛假承諾,但由于地稅局的征稅系統未與公安、民政等部門信息連通,虛假承諾很容易“蒙混過關”。“中介人員就利用這一漏洞,通過制造虛假的《家庭唯一住房承諾書》、偽造離婚證等,勾結稅務征收人員違規受理審核,從而規避繳納個人所得稅款。”穆健說。
段某供述,郭某每次都是先打電話說第二天到稅務所辦稅,每次都拿著假的房產證復印件等材料,他就按照假材料計算時間,讓房屋符合“滿五唯一”的條件,從而不征營業稅和個人所得稅。“辦完之后,郭某就打電話約我下班后見面給錢,有時一個件給三四萬元,有的給三五千塊錢,這跟房子大小有關。”
除了偽造“滿五唯一”材料可以規避營業稅、個人所得稅外,“二手變一手”交易同樣可以達到這一目的。根據北京市房屋交易納稅相關規定,二手房交易在未滿足減免稅款的情況下售房人需繳納營業稅及個人所得稅,買房人需繳納契稅,而一手房交易不存在營業稅及個人所得稅,只需要繳納契稅即可。
為了避稅,房產中介人員亢某找到段某,段某告訴他偽造一個新房購房合同。然后由亢某直接到段某的窗口,段某按照新房計算契稅,無須再繳納營業稅及個人所得稅。事成之后,亢某給段某送上1萬元。
內外勾結,暴露地稅內部監管乏力
豐臺區檢察院查明,傅某在擔任稅務復核員期間,分別與稅務受理員段某、賈某勾結,利用各自受理、復核納稅申報材料、收繳稅款的職務便利,在收繳房屋交易稅款過程中,接受郭某等多名房產中介請托,受理偽造的房產證復印件等納稅申報材料并違規予以審核通過,徇私舞弊不征、少征個人所得稅、營業稅稅款,造成國家稅收損失1670余萬元。其中,段某、傅某聯手使88套房屋交易免征稅款,賈某、傅某聯手使69套房屋交易免征稅款。事后,傅某分別與段某、賈某共同收受房產中介賄賂155萬余元。
“今年截至目前,我們共立案查辦偷逃房產交易稅費犯罪系列案8件8人,其中5人系稅務人員,他們利用職務便利在200余套房產交易時,徇私舞弊不征、少征稅款,導致2000余萬元稅收損失。”豐臺區檢察院檢察長葉文勝告訴記者。
葉文勝談到此類案件案發原因時認為,地稅局工作人員與房產中介內外勾結,由中介負責招攬客戶、提供虛假材料,以達到形式上免稅的要求,地稅受理員不予審查違規受理,地稅審核員對受理員受理的不合法的減免稅款業務不予核查,直接審核通過,事后收受房產中介給予的賄賂,中介、受理員和審核員三方分工合作形成利益共同體。
“表面上看似工作人員內外勾結,最根本的問題是地稅部門內部監管乏力。”葉文勝說,他們在辦案中發現地稅部門定期對征稅情況進行內部檢查,但檢查只是對存檔的納稅材料復印件進行形式審查,難以及時發現問題,致使多名嫌疑人長達2年以上連續作案均未被發現,地稅內部檢查流于形式,沒有發揮應有的作用。
為杜絕逃稅現象,該院提出建議,一是建立健全政府各職能部門之間的信息共享機制,特別是地稅局與不動產登記事務中心之間的信息互通制度建設,使稅務機關可以全面查詢房產與征稅有關的信息,不動產登記事務中心可以查詢房產的納稅情況,杜絕征稅人員利用可操作空間謀取利益;二是加強稅務機關內部監督管理機制建設,平衡受理員與審核員之間的權責分配,分化受理員與審核員之間的利益輸送鏈條,進一步嚴格審核符合免稅條件的房產納稅材料。


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